Łódź staje się ważnym graczem na rynku biurowym

Czytaj dalej
Marcin Bereszczyński

Łódź staje się ważnym graczem na rynku biurowym

Marcin Bereszczyński

W tym roku wielkość powierzchni biurowej w Łodzi przekroczy pół miliona metrów kwadratowych. A to oznacza, że Łódź przegoni Poznań i Katowice, zbliży się do Trójmiasta i znajdzie się już tylko za liderami -Warszawą, Krakowem i Wrocławiem.

Łódzki rynek nieruchomości biurowych znalazł się w nietypowej sytuacji. W 2018 roku popyt wyniósł prawie 57 tys. mkw. i był dużo większy od podaży - 32 tys. mkw. Wynikało to z faktu, że część inwestycji nie została oddana przed zakończeniem 2018 roku, ale na początku tego roku. Analitycy rynku nieruchomości biurowych obliczyli, że w tym roku na łódzki rynek trafi 67 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. W budowie znajdują się biura o łącznej powierzchni 130 mkw.

Z danych OPG Property Professionals wynika, że łódzki rynek biurowy przekroczył już 525 tys. mkw. powierzchni. Taki nagły wzrost podaży może spowodować wyhamowanie rozwoju tego sektora w mieście. Deweloperzy biurowi mogą wstrzymać planowane inwestycje, dopóki nie zostaną zapełnione zbudowane biura, a na rynek wkroczą nowe firmy, które chcą ulokować się w Łodzi. Jest to prawdopodobne, ponieważ wiele dużych firm kupiło działki w pobliżu realizowanych inwestycji, ale nie odkryło jeszcze kart, co chce tam zbudować. Spieszyć się nie muszą, bo raczej chcą poczekać na lepszą koniunkturę, czyli większe zainteresowanie najemców, a także spadek cen materiałów budowlanych i kosztów pracy. Z drugiej strony niskie stawki najmu i niewysokie łódzkie pensje zachęcają do najmu powierzchni w Łodzi, co może deweloperów skłonić do szybszego rozpoczęcia budowy biurowców.

Łódź staje się ważnym graczem na rynku biurowym

- Nagły wzrost podaży z pewnością wstrzyma rozpoczęcie części nowych projektów deweloperskich. Prognozuję zmniejszenie udziału umów typu pre-let, a więc zawieranych przed rozpoczęciem inwestycji lub w trakcie budowy. Wpłynie to na zwiększenie udziału graczy ogólnopolskich i międzynarodowych na łódzkim rynku deweloperskim, którzy mogą pozwolić sobie na budowanie spekulacyjne - komentuje Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi, agencji nieruchomości komercyjnych.

Nieco inaczej widzą to specjaliści łódzkiego biura Cresa Polska. Uważają, że duża podaż znajdzie najemców, a wręcz wkrótce trzeba będzie zacząć budować kolejne biurowce. Ich zdaniem to dobry moment dla najemców na szukanie nowych biur na terenie Łodzi. - Zachęcam do rozpoczynania rozmów na wczesnych etapach inwestycji, szczególnie najemców, którzy potrzebują dużych powierzchni - mówi Marta Pyziak, dyrektor łódzkiego biura Cresa Polska. - Dobry moment do rozpoczęcia rozmów na temat najmu jest już wtedy, gdy deweloper ma pozwolenie na budowę, wybranego generalnego wykonawcę i zatwierdzony harmonogram prac. Tutaj nie ma jednak złotego przepisu na sukces, dlatego najlepiej i najbezpieczniej dla najemcy jest rozpoczynać negocjacje z dobrym doradcą, który dokładnie zna lokalny rynek nieruchomości, historię deweloperów i wszelkie niuanse związane z daną lokalizacją.

Marta Pyziak jest spokojna o rozwój łódzkiego rynku biurowego. Z jej danych wynika, że w budowie jest ponad 90 tys. mkw. powierzchni biurowej, która będzie dostępna na rynku w latach 2019-2020.

- Jeśli te budynki zostaną skomercjalizowane, a Łódź nadal będzie rozwijała się w dotychczasowym, dobrym tempie, to po 2020 roku będą potrzebne nowe biurowce. Łódź jest gotowa na przyjęcie kolejnych inwestorów. Idzie w dobrym kierunku - zapewnia Marta Pyziak.

Firma OPG Property Professionals zauważa, że zmiany zachodzące na łódzkim rynku biurowym wpisują się w fazę ożywienia gospodarczego Łodzi. Z drugiej strony nowym inwestycjom mogą towarzyszyć pytania o możliwość nadpodaży.

- Biurowa Łódź złapała wiatr w żagle. Do niedawna siódmy rynek w Polsce dziś nawiązuje kontakt z czołówką, choć do statusu takich regionalnych potęg, jak Wrocław czy Kraków, oczywiście jeszcze daleka droga. Biorąc pod uwagę liczby, Łódź wciąż pozostaje rynkiem stosunkowo płytkim - ocenia Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals. - Nie oznacza to jednak, że Łódź nie podąża z duchem czasu. Wręcz przeciwnie, wyznacza pewne trendy poprzez ambitne projekty rewitalizacyjne, takie jak OFF Piotrkowska Center, Monopolis czy Fabryka Scheiblera. Utrzymujące się wskaźniki pustostanów przy stabilnej podaży, dobry dostęp do wykwalifikowanych pracowników oraz niższe niż w Trójmieście, Katowicach czy Poznaniu stawki czynszu wróżą lokalnemu rynkowi stabilny rozwój, na przekór rosnącym kosztom budowy oraz sygnałom ogólnego spowolnienia gospodarczego.

Pękła granica pół miliona

Z najnowszego raportu „Rynek Biurowy w Łodzi 2019”, który został opracowany przez OPG Property Professionals przy współpracy z katedrą inwestycji i nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego wynika, że w Łodzi jest już 525 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z danych innych firm analizujących ten sektor wynika, że Łódź dopiero zbliża się do granicy 500 tys. mkw. Różnica w obliczeniach wzięła się z faktu, że raport OPG jest bardziej dokładny i bierze pod uwagę biurowce niższej klasy, a także obiekty wielofunkcyjne z powierzchnią biurową minimum 1 tys. mkw. Raporty zwykle pomijają takie obiekty. Raport OPG wziął pod uwagę 105 nieruchomości biurowych.

OPG Property Professionals zwraca uwagę, że za sprawą dwóch ważnych dla miasta inwestycji (Ogrodowa Office oraz Symetris Business Park) w 2018 roku do użytku oddano w Łodzi 44 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Pod koniec roku łączny zasób miasta wynosił 525 tys. mkw. i wiele wskazuje na to, że w ciągu najbliższych dwóch lat liczba ta wzrośnie o około 25 proc. Realizowane projekty powinny wprowadzić na łódzki rynek kolejne 130 tys. mkw. powierzchni. Najemcy mogą dziś przebierać w ofertach biur o najwyższym standardzie. Udział w rynku obiektów klasy A, zlokalizowanych w centralnej części Łodzi, wyniósł rekordowe 52 proc.

- Łódź dobiła do symbolicznej sumy ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej - mówi Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals. - Jeszcze w 2006 roku było tylko 100 tys. mkw. Dynamika wzrostu jest, a w planach dużych inwestorów, którzy przyszli w ubiegłym roku do Łodzi, są kolejne potężne inwestycje.

Rekordowy pod względem podaży był rok 2017. Na łódzki rynek trafiło wtedy 74 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największymi oddanymi budynkami był Przystanek mBank (24,7 tys. mkw.) i Nowa Fabryczna (19,4 tys. mkw.) w Nowym Centrum Łodzi. Nie było problemów z ich komercjalizacją.

Bartłomiej Zagrodnik z firmy doradczej Walter Herz wskazuje, że Łódź stała się jednym z najważniejszych rynków biznesowych w kraju. Łódź zwiększa swoje zasoby biurowe szybciej niż inne miasta regionalne.

- Dużym atutem dla inwestorów jest prowadzona w mieście rewitalizacja strukturalna, a także unikatowość łódzkiej architektury i wciąż duży dostęp do atrakcyjnych gruntów pod nowe projekty komercyjne. Na dynamikę rozwoju aglomeracji wpływ mają również konkurencyjne koszty pracownicze i stawki za wynajem biur - wylicza atuty Bartłomiej Zagrodnik.

Łódź, chociaż rozwija się dynamicznie, to pod względem rozpoczętych inwestycji biurowych przegrywa z innymi miastami.

Łódź staje się ważnym graczem na rynku biurowym

- Jeżeli wskaźniki makroekonomiczne utrzymają się na podobnym poziomie, jak w 2018 roku, to rynek biurowy nadal będzie rósł w dynamicznym, ale równym tempie. W regionach dalej będzie budowało się więcej niż w stolicy. Prym wiodą: Kraków z 240 tys. mkw. powierzchni w budowie, Wrocław (176 mkw.) oraz Trójmiasto (125 mkw.). Otwarte pozostaje pytanie, ile z ogłoszonych inwestycji zostanie wstrzymanych ze względu na rosnące koszty budowy i mniejszą opłacalność inwestycji - komentuje Bartek Włodarski, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Klientów Korporacyjnych w firmie Cresa Polska.

Łódzki rynek to ciągle tylko 4 proc. powierzchni biurowej w Polsce. Krajowy rynek biurowy to łącznie 10,5 mln mkw., z czego w Warszawie jest 5,5 mln mkw. Kolejne miasta to Kraków - 1,25 mln mkw., Wrocław - 1 mln mkw., Trójmiasto - 750 tys. mkw., a później Łódź - 525 tys. mkw., Katowice i Poznań w okolicach 500 tys. mkw.

Biurowce otwarte i oczekujące na najemców

Biurowce koncentrują się w Łodzi w dwóch obszarach. Pierwszym jest tzw. oś centralna, która przebiega wzdłuż Trasy W-Z. Drugim jest Nowe Centrum Łodzi. Część ekspertów wyłania jeszcze trzeci obszar, który znajduje się wzdłuż Trasy W-Z. To skrzyżowanie al. Piłsudskiego i Śmigłego--Rydza. Tam ulokowały się kompleksy biurowców Monopolis i Imagine.

Walter Herz, firma doradcza na rynku nieruchomości, wskazuje, że większość budynków biurowych powstaje w obszarze centralnej osi Łodzi. Ewenementem jest niedawno oddana Ogrodowa Office, która oferuje 28 tys. mkw. i jest największym obiektem biurowym ukończonym w 2018 roku. Drugą dużą inwestycją, która niedawno została ukończona, to Teal i Sepia Office w Off Piotrkowska, gdzie łącznie znajduje się 5,3 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Spośród największych obiektów, które są w budowie, wyróżniają się Brama Miasta (41,4 tys. mkw.), Hi Piotrkowska 155 (21 tys. mkw.), Fabryczna Centrum Biurowe (27 tys. mkw.), Monopolis (23,4 tys. mkw.), Imagine (17,2 tys. mkw.), Office-R (3,6 tys. mkw.), Textorial Park II (26 tys. mkw.) i Łódź.Work (5 tys. mkw.).

Do realizacji inwestycji w Nowym Centrum Łodzi przystąpi również HB Reavis (30 tys. mkw.) i firma Ghelamco (43 tys. mkw.), która od miasta kupiła działkę w Nowym Centrum Łodzi za rekordowe 85,2 mln zł. Chce postawić obiekt biurowo--usługowy o powierzchni 78,3 tys. mkw. oraz hotelowo-biurowo-usługowy o powierzchni 20,6 tys. mkw.

Łódź ma tę przewagę nad innymi miastami, że biurowce mogą powstawać w centrum. Inwestorzy mogą stawiać obiekty w Nowym Centrum Łodzi, gdzie „schowanie” dworca Łódź Fabryczna pod ziemię uwolniło przestrzeń pod budowę nowych obiektów. Drugi atut Łodzi to budynki pofabryczne, które można poddać rewitalizacji i przeznaczyć na biura. W trakcie takich prac jest Textorial Park II. Ma połączyć zrewitalizowaną remizę na Księżym Młynie z obiektami Textorial Park I. Do 2020 roku zostaną poddane rewitalizacji dwa zrujnowane budynki magazynowe. Obok nich zbudowany zostanie nowoczesny biurowiec. W tym roku dawna fabryka Teodora Meyerhoffa stanie się biurowcem Łódź.work. Przy ul. Dowborczyków 18 po rewitalizacji będzie 5 tys. mkw. powierzchni biurowej na 4 kondygnacjach, a na parterze coworking. Obok wyremontowanej willi Jakuba Kastenberga przy ul. Jaracza powstaje biurowiec Office-R. Najemcy wprowadzą się tam w drugim kwartale tego roku. W willi i biurowcu będzie łącznie 3,6 tys. mkw. Atrakcyjnym kompleksem biurowców po rewitalizacji stanie się Monopolis. Inwestycja polega na rewitalizacji dawnej fabryki Monopolu Spirytusowego z 1902 roku. W drugim etapie zbudowane zostaną dwa nowe budynki. Powstanie 23,4 tys. mkw. powierzchni biurowej i 5,4 tys. mkw. usługowej.

- Łódź odróżnia od innych miast, bo nie inwestujemy tylko i wyłączenie w budowę nowych biurowców. Jako miasto kładziemy nacisk na projekty rewitalizacyjne. Obiekty poprzemysłowe cieszą się u inwestorów dużym zainteresowaniem - powiedział Michał Śmiechowicz, zastępca dyrektora Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej UMŁ.

Czym charakteryzują się łódzkie obiekty biurowe

Do biurowców w Łodzi wprowadzają się głównie firmy z sektora BPO (centra outsourcingu procesów biznesowych) i SSC (centra usług wspólnych).

- Łódź jest szóstym w kraju centrum BPO/SSC, gdzie zatrudnienie znajduje ponad 20 tys. osób - mówi Marta Pyziak, dyrektor łódzkiego biura Cresa Polska. - Coraz dynamiczniej rozwijają się tutaj również centra badawczo-rozwojowe (R&D), które otworzyły takie firmy, jak Harman (Samsung), Comarch, TomTom, BSH, Whirlpool czy Ericsson, dzięki którym w Łodzi powstają najnowocześniejsze rozwiązania i technologie jutra. Łodzianie odrobili swoją lekcję i wiedzą już, że dominacja jednej, nawet najbardziej innowacyjnej i przyszłościowej branży, nie jest korzystna dla miasta. Dlatego Łódź rozwija się na kilku poziomach, oprócz wspomnianych branż kluczowymi są: informatyka i telekomunikacja, produkcja zaawansowanych materiałów budowlanych, przemysł meblowy, nowoczesny przemysł włókienniczy i mody (w tym wzornictwo), medycyna, farmacja i kosmetyki oraz przemysły kreatywne.

Eksperci Colliers obserwują również wzmożony ruch wśród start-upów i firm z sektora MSP (małych i średnich przedsiębiorstw), które wymagają dużo więcej elastyczności w podejściu do wynajmu nieruchomości komercyjnych. Te firmy generują znaczny rozwój i popularyzację coworkingu, ale również nadają życie rewitalizowanemu Śródmieściu. Colliers dostrzega, że przestrzeń w kamienicach przy Piotrkowskiej i w jej okolicach upodobały sobie firmy IT i kancelarie.

- Inicjatywy coworkingowe to ciekawe zjawisko i dobry trend, który sprzyja wymianie doświadczeń przez małe firmy. Można powiedzieć, że start--upy i sektor MSP są przyszłością miasta. Tym bardziej cieszą inicjatywy probiznesowe i protechnologiczne podejmowane przez jednostki administracji publicznej, uczelnie oraz podmioty biznesu z nimi współpracujące. Do tych, które warto jest obserwować, możemy zaliczyć Start-up Spark, Eksoc Start-Up!, Smart-Up Lab, Mam Pomysł na Start-up, czy Start-up Academy - mówi Andrzej Szczepanik z łódzkiego biura Colliers International.

Firma Cresa także dostrzega duże zainteresowanie biurami coworkingowymi, zwłaszcza jeśli chodzi o firmy, które dopiero rozpoczynają swoją działalność w Łodzi, ewentualnie są filiami spółek z Warszawy.

- Więksi najemcy o ugruntowanej pozycji rynkowej skupiają swoją uwagę na budynkach biurowych klasy A, które ułatwiają pozyskiwanie najbardziej utalentowanych pracowników - twierdzi Marta Pyziak, dyrektor łódzkiego biura Cresa.

Kłopot w tym, że obecnie w Łodzi nie ma dużych powierzchni biurowych klasy A. Co prawda poziom pustostanów utrzymuje się na dobrym poziomie poniżej 10 proc., ale najemca nie znajdzie w Łodzi powierzchni 1 tys. mkw. w budynku klasy A. Teoretycznie w Łodzi można wynająć od ręki około 40 tys. mkw. powierzchni, ale jest ona bardzo rozproszona. Potencjalni najemcy muszą czekać na zakończenie nowych inwestycji lub podpisywać umowy zanim skończy się budowa.

Łódź staje się ważnym graczem na rynku biurowym

- Coworking to segment rynku rosnący w ogromnym tempie, dzisiaj elastyczne biura zajmują ponad 200 tys. mkw. w całym kraju, czyli około 2 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej w ogóle. Najwięcej coworkingów powstaje w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi. I chociaż większość operatorów preferuje biura w najlepszych lokalizacjach, ten rynek też zaczyna się różnicować, bo klienci na elastyczne biura mają różne budżety i odmienne potrzeby. Nie wszystkich stać na powierzchnię klasy A. Dlatego powierzchnie coworkingowe będą pojawiały się również w budynkach klasy B - powiedział Artur Sutor, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

Wyniki badań OPG Property Professionals wskazują, że w sektorach BPO, SSC, ITO oraz R&D, czyli głównych odbiorcach powierzchni biurowej, w ubiegłym roku w Łodzi pracowało łącznie 20,5 tys. osób. To wzrost o 13 proc. w skali roku. Wraz ze wzrostem podaży rośnie nasycenie rynku. W 2018 roku w Łodzi na 1000 osób zatrudnionych w sektorze usług przypadało 3.250 mkw., co pozwoliło wyprzedzić Poznań i Katowice.

Dane OPG wskazują również na rosnącą migrację biznesu w kierunku centrum. Najemców szczególnie ubyło na Bałutach, gdzie pomimo braku nowych inwestycji, wskaźnik pustostanów wzrósł z 5,8 proc. do 11,1 proc. Średni wskaźnik pustostanów dla rynku łódzkiego wyniósł 9,9 proc., co oznacza wzrost o 1,3 proc. w skali roku. Łącznie niewynajęte powierzchnie w Łodzi liczą 52 tys. mkw. W biurowcach o najwyższym standardzie pozostaje 23 tys. mkw. niewynajętej powierzchni. OPG zauważa, że w obliczu rosnącej podaży powinien to być czytelny sygnał dla właścicieli obiektów, aby zwiększyć konkurencyjność lub zmienić funkcję wynajmowanej przestrzeni.

Nowe aranżacje biur i stabilne stawki najmu

Zmienia się również charakterystyka samych biur. Agencja Kreatywna Lemoniada zauważa, że pozyskanie do pracy specjalistów wymaga czegoś więcej, niż atrakcyjna pensja i pakiet benefitów. Dzisiejsze biura to nie tylko wizytówka firmy, ale także przestrzeń społeczna, w której ludzie spotykają się i dzielą pomysłami. Agencja powołuje się na badania przeprowadzone przez Ipsos, z których wynika, że 70 proc. respondentów w wieku 36-45 lat zadeklarowało, że wygląd i aranżacja wnętrza biura ma dla nich duże znaczenie. Ważny jest też dojazd do biura i jego otoczenie.

- Jeżeli w porze lunchu skazani jesteśmy na catering, a w pobliżu brakuje sklepu, gdzie możemy kupić ulubiony napój, czy przekąskę, to biuro staje się „więzieniem” i nie nastraja pozytywnie do pracy - czytamy w raporcie „Biura przyjazne pracownikom”, sporządzonym przez Agencję Kreatywną Lemoniada. Pracodawcy, chcąc poprawić efektywność pracowników, sięgają po naprawdę niekonwencjonalne metody. Jak grzyby po deszczu rosną w dużych miastach firmy oferujące masaże w siedzibie firmy. Warto zadać sobie pytanie, czy dla pracodawców to tylko kolejny wydatek, czy może takie praktyki przynoszą pozytywne efekty. Warto zorganizować w biurze miejsce, w którym pracownicy będą mogli przez kilkanaście minut dziennie zrelaksować się, np. przy piłkarzykach, czy rzutkach. Aktywność fizyczna także ma zbawienny wpływ na radzenie sobie ze stresem, więc bliskość siłowni, czy ścieżek biegowych sprawi, że pracownicy chętniej z nich skorzystają.

Stawki najmu w Łodzi są stabilne. Niewielki wzrost średniej ceny wynika z faktu, że w ostatnim czasie otwarte zostały biurowce najwyższej kategorii. Dla obiektów klasy A położonych w centralnej strefie miasta stawki kształtowały się w zeszłym roku w granicach od 11 do 15,5 euro miesięcznie za mkw. W biurowcach klas B+ i B stawki kształtowały się pomiędzy 6-12,5 euro miesięcznie za mkw., natomiast dla powierzchni klasy B - ceny były w przedziale 5-7,5 euro za mkw. Najtańsze czynsze ofertowe były w Górnej i Bałutach, gdzie można było znaleźć powierzchnię wycenianą na 5 euro za mkw. W Śródmieściu stawki były najwyższe i wahały się w granicach 7-16 euro za mkw.

- W poszukiwaniu najbardziej utalentowanych pracowników, firmy coraz częściej zdają sobie sprawę, że podwyższanie drabinek płacowych to droga donikąd, dlatego są skłonne zapłacić więcej za przestrzeń, która będzie ich atutem w walce o specjalistę. Wiedzą, że wyższa jakość w budynkach klasy A, czy unikatowy klimat rewitalizowanych murów to inwestycja, która zwraca się z nawiązką - podsumowuje Paweł Andrzejewski z OPG Property Professionals.

Tutaj się czyta. Bez reklam.

Tak jak w kiosku. Kupując prenumeratę cyfrową, możesz czytać codzienne wydanie Dziennika Bałtyckiego.

Co zyskujesz:

  • dostęp do wszystkich treści Dziennika Bałtyckiego
  • codzienne e-wydanie Dziennika Bałtyckiego
  • artykuły, reportaże, wywiady i multimedia
  • co tydzień nowy numer Ekstra Magazynu
Marcin Bereszczyński

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.dziennikbaltycki.pl

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2019 Polska Press Sp. z o.o.